Sự Quan Trọng Của Hạ Tầng Trong Việc Định Hình Tương Lai Của Bất Động Sản

Tại hội thảo “Bất động sản phía nam đón đầu cơ hội phát triển hạ tầng” do Tạp chí Cafeland.vn tổ chức vào ngày 20.9, các chuyên gia đã nhấn mạnh rằng hệ thống hạ tầng đang nhận được sự đầu tư mạnh mẽ, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phía nam. Nhiều dự báo cho thấy, năm 2024 sẽ là thời điểm thị trường bất động sản có tiềm năng lớn để hồi phục và phát triển.

Tìm tới những nơi có “thóc”

Ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, đã đánh giá cao tầm quan trọng của hạ tầng đối với thị trường bất động sản. Ông cho biết: “Kế hoạch đầu tư công của Chính phủ tại khu vực phía nam đang có ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản, với sự phát triển không ngừng từ sân bay đến các tuyến đường vành đai, cũng như các dự án cao tốc ở miền Tây, tạo nên cơ hội lớn cho ngành này.”

Ví dụ, các dự án mở bán ở khu vực phía bắc hiện nay đã trở nên hấp dẫn hơn với sự phát triển của hệ thống hạ tầng. Theo ông Kiệt, ở khu vực phía nam, sự xuất hiện của các tuyến đường vành đai và cao tốc đang tạo nên một xu hướng xây dựng đô thị ly tâm phát triển. Điều này có lý do, vì chi phí đất tại khu vực trung tâm đang trở nên đắt đỏ và quỹ đất trống rỗng ở đó dần khan hiếm. Điều này tạo ra một cơ hội đáng chú ý cho các khu vực như Bình Dương, Long An và các huyện vùng ven như Bình Chánh và Củ Chi của TP.HCM.

Hệ thống tuyến metro đã tạo nên diện mạo mới cho khu Đông TP.HCM và làm tăng giá trị bất động sản theo kèm lên đến 150%, bật mí về một tương lai mà TP.HCM sẽ đặt sự đầu tư vào hạ tầng giao thông và các dự án đô thị liên quan đến hệ thống metro.

Theo ông Huỳnh Tuấn Kiệt, nguồn cung bất động sản hiện tại đã trở lại một phần. Trong thời gian gần đây, nhiều dự án đã được công bố có giấy phép xây dựng, các vướng mắc về áp lực tài chính và vấn đề pháp lý cơ bản đã được giải quyết. Bất động sản vẫn giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế và được Chính phủ ưu tiên xử lý. Mặc dù thị trường bất động sản có những biến động, nhưng vẫn tiềm năng phát triển. Trong tương lai, thị trường dự kiến sẽ tiến bước theo hướng bền vững hơn.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cảnh báo rằng, thị trường bất động sản phía nam, đặc biệt là khu vực tập trung quanh TP.HCM trong bán kính 100 km, đã đạt đến mức thị trường đầy cạnh tranh. Vì vậy, ông khuyên những người đầu cơ bất động sản nên quên đi những nơi “đất lành chim đậu” và thay vào đó tìm tới những vùng đất có tiềm năng phát triển và đầu tư, giống như việc tìm thóc cho chim ăn.

Những vùng đất “có thóc” thường phụ thuộc chặt chẽ vào yếu tố thương mại dịch vụ. Các khu công nghiệp hiện nay nở rộ tại những địa điểm có hạ tầng hoàn thiện, mạng lưới giao thông thông thoáng và đặc biệt cả các cảng biển phát triển, chính vì vậy, chúng trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư như những con chim đổ về để tìm kiếm cơ hội.

“Sắp tới, các khu vực hạ tầng phía nam, sau nhiều năm trì trệ, sẽ trải qua những bước tiến mới. Vào năm 2025, khi cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức – Long Thành, và đường Vành đai 3 hoàn thành, chúng sẽ tạo ra một bước đột phá đối với nền kinh tế trọng điểm của khu vực phía nam. Tôi tin rằng, các chính sách của Chính phủ đối với khu vực kinh tế phía nam đã và đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư,” ông Hiển đã đánh giá.

Ấm dần vào năm 2024

Dưới góc độ tài chính, TS Nguyễn Chí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng, lưu ý rằng trong năm nay, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện 4 lần giảm lãi suất điều hành, kéo lãi suất huy động giảm xuống 3 – 4%, và lãi suất cho vay cũng giảm ít nhất 2% từ đầu năm, nhưng những biện pháp này chưa đủ để hỗ trợ các doanh nghiệp. Theo ông, tình hình “thừa tiền” của ngân hàng là một vấn đề, đặc biệt khi tăng trưởng tín dụng trong 8 tháng chỉ đạt 5,3%, dưới mục tiêu 14%, và điều này có thể được coi là quá khiêm tốn trong bối cảnh kinh tế cần sự kích thích mạnh mẽ hơn.

Câu văn có thể như sau: “Theo quan điểm của ông Hiếu, dù ngân hàng đang ế vốn, nhưng doanh nghiệp lại không có nhu cầu tăng cường vốn vì họ đối mặt với nhiều rủi ro từ sự gia tăng của nền kinh tế. Họ không nhận được đơn đặt hàng mới và thậm chí còn lo sợ rằng việc sản xuất thêm sẽ dẫn đến tăng tồn kho và lỗ nặng hơn nếu họ tiếp tục vay thêm.”

Các trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, ban đầu đảm bảo bằng bất động sản, đang đối mặt với khó khăn khi giá trị tài sản giảm sút, đồng thời doanh nghiệp và ngân hàng đều gặp khó khăn khi tài sản của họ mất giá. Trước đây, ngân hàng có thể cho vay lên đến 70% trên giá trị tài sản, nhưng giờ đây, với giá trị tài sản giảm xuống chỉ còn 50%, giá trị thực của thế chấp trở nên thấp hơn số nợ mà ngân hàng lo sợ cho vay.

Vì lý do này, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần giảm lãi suất, điều này có lợi cho các doanh nghiệp muốn vay và có khả năng vay. Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, việc giảm lãi suất không còn có tác dụng lớn, vì họ không thể tiếp tục vay vốn khi thị trường bất động sản đang giảm giá. Các doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng chấp nhận lãi suất cao hơn khi họ có doanh nghiệp ổn định và đạt được lợi nhuận cao. Vì vậy, đối với họ, tầm quan trọng của lãi suất không đứng đầu danh sách ưu tiên.

Chuyên gia Nguyễn Chí Hiếu rút ra kết luận rằng, trong năm nay, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đối diện với những khó khăn và ách tắc. Mặc dù vậy, ở phía nam, thị trường bất động sản có thể nhận thấy những cơ hội đầy triển vọng từ các dự án hạ tầng lớn như sân bay Long Thành và Vành đai 3. Các doanh nhân trong ngành bất động sản ở phía nam cũng thể hiện sự nhạy bén đối với tình hình thị trường. Nhu cầu mua bất động sản tại khu vực này vẫn đang tăng lên mạnh mẽ. “Dựa trên những điều này, tôi dự đoán rằng thị trường bất động sản sẽ từ từ hâm nóng trở lại vào năm 2024,” ông Hiếu kết luận.