Sân golf – Sự lựa chọn kỳ lạ của nhà đầu tư: Tại sao họ không ngừng đổ tiền vào?

Ngành kinh doanh đắt đỏ được gọi là sân golf, nhưng thực tế, không nhiều dự án có lãi hơn chi phí đầu tư, thậm chí cả hệ sinh thái golf – nghỉ dưỡng – bất động sản cũng khó khăn trong việc tạo ra lợi nhuận đáng kể.

Không có “bia kèm lạc”, chắc chắn lỗ !

Sau đại dịch, thị trường bất động sản sân golf đã phát triển mạnh mẽ và được xem là một trong những lựa chọn “nóng” nhất trong năm 2022. Các chuyên gia từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá rằng bất động sản sân golf, đặc biệt là biệt thự sân golf, đại diện cho sự sang trọng và dành riêng cho tầng lớp thượng lưu, do đó, tiềm năng đầu tư cao cấp của chúng rất lớn. Các cơ hội đầu tư vào loại hình này tại Việt Nam đang ở mức hấp dẫn, và giá trị cũng như khả năng khai thác của biệt thự sân golf dự kiến sẽ có một tương lai rất tươi sáng.

Dù vậy, cuộc trải nghiệm thực tế lại không như mơ ước. Một ví dụ rõ ràng về câu chuyện đầu tư sân golf thua lỗ là Công ty đầu tư PV-Inconess (RGC), chủ sở hữu dự án sân golf Hoàng Gia tại Ninh Bình. Trải qua hơn 12 năm liên tục thua lỗ, dự án sân golf Hoàng Gia với quy mô lớn tới 670 ha, được xem là sân golf lớn nhất Việt Nam, đã lỗ lũy kế gần 160 tỷ đồng tính đến ngày 30.6.2023. Có thể nhận thấy sự tăng trưởng doanh thu đáng kể, khi báo cáo kinh doanh 6 tháng đầu năm 2023 của PV-Inconess ghi nhận doanh thu thuần đã vượt hơn 67 tỷ đồng, tăng 39% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, doanh thu từ dịch vụ golf đã tăng 40%, đạt gần 52 tỷ đồng, cùng với sự gia tăng doanh thu từ nhà hàng và phòng nghỉ. Tuy nhiên, vẫn có một điểm đáng chú ý, đó là chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp đã tăng cao hơn, khiến cho doanh nghiệp này vẫn lỗ sau thuế hơn 4 tỷ đồng.

Theo báo cáo kinh doanh của SAM Holdings, công ty mẹ của SAM Tuyền Lâm – khu nghỉ dưỡng kết hợp sân golf nổi tiếng, năm 2022 đã chứng kiến một bước ngoặt ấn tượng. Doanh thu của SAM Tuyền Lâm đã tăng trưởng vượt bậc lên đến 130,5%, đạt mức 105,6 tỷ đồng, và lãi thu được thậm chí vượt ngưỡng 23,7 tỷ đồng, tăng trưởng ấn tượng lên đến 437% so với năm 2021. Điều này đánh dấu một sự phục hồi mạnh mẽ, sau những khó khăn trước đó, khi SAM Tuyền Lâm ghi nhận lỗ lớn 15,4 tỷ đồng năm 2019 và thậm chí 34,8 tỷ đồng năm 2018. Trong bối cảnh nhiều dự án quần thể du lịch, nghỉ dưỡng và sân golf với tổng mức đầu tư lên tới hàng ngàn tỷ đồng mới đây bị chính quyền địa phương “khai tử” do sự ì ạch và chậm trễ, thành tích này của SAM Tuyền Lâm trở thành một điểm sáng nổi bật.

Theo một chuyên gia, chi phí đầu tư sân golf lên tới vài ngàn tỷ đồng, chi phí duy trì hoạt động của sân cũng rất lớn nhưng doanh thu thực tế từ hoạt động golf thuần túy rất thấp. Để tiến tới điểm hòa vốn và có lãi, bình quân các sân golf 18 lỗ phải có ít nhất trên 100 người chơi mỗi ngày, song chỉ một số sân golf vị trí đẹp, trung tâm tại các TP lớn đạt được con số này. Đa phần sân golf tại các khu vực xa trung tâm lượng khách không cao, chỉ 30 – 40 người/ngày. Với phí thuê sân golf khoảng 1,5 – 3,5 triệu đồng/người (sân 18 lỗ), doanh thu trung bình ngày rất ít ỏi. Ngay cả việc gia tăng doanh thu bằng thẻ hội viên cũng khó khăn, lý do nhiều khách hàng muốn chơi ở nhiều sân, chưa kể một đối tượng khách hàng khá lớn tại các sân golf kết hợp điểm du lịch là du khách và người nước ngoài đến công tác.

Dù khá hạn chế về diện tích đất dành để xây dựng nhà ở thấp tầng, đó là lý do hầu hết các dự án sân golf hiện nay đều khéo léo tận dụng quy định này để tạo ra không gian đa dạng, bao gồm khu thương mại dịch vụ, nhà hàng, khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng và thậm chí cả chung cư.

Để thấy rõ sự phát triển ấn tượng của ngành công nghiệp sân golf tại Việt Nam, chỉ cần nhìn vào những ví dụ cụ thể như sân golf Phượng Hoàng ở Hòa Bình với một tổ hợp đẳng cấp, bao gồm một câu lạc bộ rộng hơn 10.000 m2, một nhà hàng tiếp đón tới 200 khách, các phòng tiệc lớn và nhỏ, một khách sạn 5 sao và cả dự án chung cư. Tương tự, sân golf Việt Yên tại Bắc Giang đã dành hơn 3 ha diện tích cho những công trình đặc biệt như nhà điều hành, resort cho thuê và khách sạn, trên diện tích rộng lớn lên đến 152 ha.

Núp sau sân golf vẫn là BĐS

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, đã lên tiếng rằng, ngay cả khi đã “kèm lạc,” các dự án khu BĐS như nhà biệt thự và khu nghỉ dưỡng đi kèm dự án sân golf vẫn chưa thể thu lợi nhuận, và một số dự án thậm chí đã bỏ hoang trong nhiều năm. Một điều nghịch lý là vẫn có rất nhiều nhà đầu tư quyết định “bia kèm lạc” khi xin đầu tư vào dự án sân golf kết hợp với khu nghỉ dưỡng và BĐS. Điều này chỉ có thể giải thích bằng việc đa số các dự án sân golf có diện tích rất lớn, vì vậy giá trị kinh tế ban đầu thu lại có thể thấp, tuy nhiên, theo thời gian, BĐS dự án sẽ gia tăng giá trị và mang lại hiệu suất và lợi nhuận đáng kể hơn so với sân golf.

GS Đặng Hùng Võ lưu ý rằng, trong thực tế, việc các đại gia BĐS tự nhiên đi xây dựng sân golf, trong khi địa phương đơn giản giao đất, đặt ra một câu hỏi quan trọng về sự cân nhắc giữa lợi ích riêng về đất đai và lợi ích từ ngành du lịch. Việc kiểm soát chặt chẽ là cần thiết để đảm bảo rằng cộng đồng địa phương cũng thực sự hưởng được lợi ích từ sự phát triển này.

Dù Nghị định 52/2020 đã rõ ràng quy định không sử dụng đất rừng, đặc biệt là rừng phòng hộ và rừng đặc dụng, cho mục đích xây dựng sân golf khi ủy quyền quy hoạch sân golf cho các địa phương, nhưng thực tế đã chứng kiến việc dễ dàng chuyển đổi đất rừng sản xuất sang mục đích sân golf. Việc này đã tạo điều kiện cho nhiều địa phương liên tiếp thay đổi hình thức rừng, đưa chúng vào danh mục rừng sản xuất, rồi sau đó chuyển dịch thành diện tích đất thương mại cho dự án sân golf.

Năm 2021 đã ghi dấu bằng việc Gia Lai chuyển đổi gần 270 ha rừng từ vai trò phòng hộ, sinh thái cảnh quan, sinh kế và văn hóa cho cộng đồng địa phương sang dự án khu phức hợp với sân golf Đak Đoa. Sự di chuyển hàng ngàn cây thông đến vị trí khác và sự chết khô hàng loạt chỉ trong thời gian ngắn đã làm nổi bật vấn đề phát triển này. Ngoài ra, UBND tỉnh Bắc Giang cũng đang xem xét chuyển đổi mục đích sử dụng 85,7 ha đất rừng để thực hiện giai đoạn 2 của dự án “Đầu tư xây dựng sân golf, dịch vụ Yên Dũng”.

Gần đây, việc UBND tỉnh Đắk Lắk tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng rừng trái với hơn 320 ha đã được Kiểm toán Nhà nước phát hiện, những diễn biến này đang rút ra sự chú ý về tình trạng tương tự tại nhiều tỉnh thành khác, trong đó có việc đề nghị loại bỏ hàng chục ngàn héc ta đất rừng khỏi quy hoạch 3 loại rừng, ví dụ như Lâm Đồng với 52.000 ha và Gia Lai với 44.000 ha. Điều này được thực hiện với nhiều lý do, bao gồm việc dành quỹ đất để phục vụ cho các dự án đầu tư và phát triển.

TS Nguyễn Hữu Nguyên, đại diện từ Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, mạnh mẽ khẳng định rằng sự bùng nổ của sân golf hiện nay ẩn chứa mục đích chính là kiếm lời từ Bất động sản. Mặc dù nhu cầu chơi golf của người Việt đã có sự tăng nhẹ, nhưng vẫn không đáng kể. Golf vẫn là một môn thể thao đặc biệt, chỉ dành cho một số ít người có đủ tài chính và địa vị xã hội để tham gia. Hơn nữa, số lượng người nước ngoài làm việc tại Việt Nam chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, trong khi các tỉnh lẻ với ít người nước ngoài có ít cơ hội để phát triển sân golf và thu hút người chơi. Do đó, nhu cầu về nghỉ dưỡng và sở hữu Bất động sản xung quanh sân golf ở những khu vực này cũng rất ít.

Ông Nguyên đã thẳng thắn lý giải: “Với thực tế nhu cầu hiện nay, mỗi tỉnh đầu tư hàng chục sân golf, có khi san sát nhau thì không cần quá am hiểu về kinh tế cũng có thể tính được chắc chắn lỗ. Nhưng vì sao họ vẫn muốn thúc đẩy làm? Bởi sau đó sẽ bắt đầu tiến tới công đoạn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất rồi trục lợi từ phần mặt bằng chiếm dụng được.”