Chung cư mini và lỗ hổng an ninh: Bóng đen ẩn sau sự phát triển
Thảm họa cháy chung cư mini ở Hà Nội đã tiết lộ những lỗ hổng nguy hiểm, khiến cho loại hình căn hộ này nở rộ, và đặc biệt tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.
“Có sự bao che, tiếp tay”
Khái niệm “chung cư mini” được định nghĩa trong Quyết định số 24 của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội, quy định về việc cấp sổ hồng cho chung cư mini. Theo quy định này, chung cư mini là các tòa nhà chung cư do hộ gia đình hoặc cá nhân xây dựng, có ít nhất 2 tầng, mỗi tầng có ít nhất 2 căn hộ, và mỗi căn hộ được thiết kế và xây dựng với bố trí độc lập, bao gồm phòng ngủ riêng, bếp riêng, phòng tắm và nhà vệ sinh riêng biệt.
Mặc dù luật Đất đai năm 2013 và luật Nhà ở năm 2014 yêu cầu diện tích sàn xây dựng tối thiểu 30 m2 cho mỗi căn hộ và tuân thủ điều 70 về nhà chung cư, tuy nhiên, chúng vẫn chưa đưa ra quy định cụ thể về khái niệm ‘chung cư mini’, mà chỉ tập trung điều chỉnh chung cho khái niệm ‘nhà ở’ và ‘công trình xây dựng’.
Thực tế, một số tòa chung cư mini đã được cấp sổ hồng riêng lẻ cho từng căn hộ, tuân thủ Nghị định 99 và các quy định luật Nhà ở. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là số lượng chung cư mini đáp ứng đầy đủ các yêu cầu pháp luật như vậy rất ít. Hầu hết các chủ đầu tư chọn cách lách luật, xin cấp phép dự án chung cư mini dưới hình thức xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc thậm chí vi phạm các tiêu chuẩn xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, hệ thống cấp thoát nước và không gian sinh hoạt, không đảm bảo điều kiện sống tối thiểu cho cư dân tại đó. Mặc dù điều này, chung cư mini vẫn thu hút một phần lớn người dân, đáp ứng “cơn khát” của người lao động có tài chính hạn chế muốn sở hữu một căn nhà riêng.
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, hiện tại, vấn đề chung cư mini trở nên biến tướng, không đảm bảo an toàn và không đủ điều kiện là một vấn đề nở rộ và vượt ra ngoài tầm kiểm soát của các cơ quan quản lý. Nguyên nhân chính đầu tiên xuất phát từ việc các quy định pháp luật liên quan đến phát triển nhà ở riêng lẻ cho hộ gia đình và cá nhân đang bị thiếu sót và không rõ ràng. Thêm vào đó, nguyên nhân tiếp theo là sự yếu kém trong việc thực thi pháp luật của các cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt là ở cấp cơ sở. Ngoài ra, không thể bỏ qua việc một số đầu nậu và doanh nghiệp đã liên kết với hộ gia đình và cá nhân, và thậm chí kết nối với một số cán bộ cấp cơ sở để tiến hành xây dựng các dự án chung cư mini mà không tuân thủ quy định pháp luật.
Thực tế cho thấy, để những chung cư mini nở rộ như thời gian qua, lỗ hổng lớn nhất xuất phát từ khâu quản lý yếu kém, thậm chí có sự bao che và tiếp tay sai phạm từ cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng và phòng cháy chữa cháy (PCCC). Trong quá trình xây dựng, những chung cư này thường được chia làm nhiều căn hộ nhỏ, các lối thông tầng bị bít kín để ngăn chế làm phòng thoát hiểm. Hầu hết các chung cư này còn vi phạm giấy phép xây dựng bằng việc cơi nới thêm tầng mà không có sự phê duyệt. Tuy nhiên, điều đáng lo ngại hơn cả là công tác nghiệm thu PCCC thường diễn ra qua loa, không đạt chuẩn, đặc biệt trong bối cảnh số lượng chung cư mini đang tăng lên. Tất cả những vấn đề này đã tạo nên một tình trạng nguy hiểm, khiến cho các chung cư mini trở thành một thảm họa tiềm ẩn khi xảy ra hỏa hoạn.
Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM đã trực tiếp phê phán rằng quá trình cấp phép, xây dựng và nghiệm thu tại thành phố đã trở nên quá dễ dãi, dẫn đến tình trạng các thửa đất trong các hẻm cũng bị ‘khoét lõm’ để xây dựng chung cư mini. Ông nhấn mạnh rằng việc xây dựng chung cư mini để cho thuê hoặc bán là vi phạm mục đích sử dụng đất ở, và trách nhiệm chính thuộc về chủ sở hữu. Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra rằng nguyên nhân gốc rễ của vấn đề này nằm ở sự kém hiệu quả trong quản lý của nhà nước, thậm chí có sự khuất tất.
Bức xúc trước sự không cân xứng giữa việc đầu tư bài bản cho các dự án nhà ở thương mại với đầy đủ tiện ích và an toàn, trong khi các căn hộ nhỏ bị hạn chế đủ mọi khía cạnh. Điều này đã tạo ra một nghịch lý, khi các chung cư lớn, dù được thiết kế tối ưu, trở nên khó bán và vượt xa tầm tài chính của người nghèo, trong khi chung cư mini, mặc dù sai phạm, lại mọc lên như nấm. Những lỗ hổng trong quá trình cấp phép, quản lý và vận hành đã gây ra nhiều thảm kịch và thương tâm, và nếu không thực hiện sửa chữa kịp thời, trong tương lai, chúng ta có thể đối mặt với những tai nạn đáng sợ tương tự, đặc biệt khi các chung cư mini ngày càng lão hóa và hệ thống phòng cháy chữa cháy không được đầu tư đúng chuẩn.
“Xây thật nhiều nhà ở xã hội”
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc khối Dịch vụ tư vấn và phát triển dự án – DKRA Group, cho biết chung cư mini tiếp tục tồn tại trên thị trường nhờ giá bán thấp và diện tích nhỏ phù hợp với người có tài chính hạn chế và cần thuận tiện trong việc đi học và làm việc. Để hạn chế chung cư mini, cần phát triển khu đô thị vệ tinh và nâng cấp hạ tầng giao thông.
Theo TS Dương Như Hùng từ Khoa Quản lý công nghiệp, Trường Đại học Bách khoa TP.HCM, người dân đang chấp nhận sống trong các chung cư mini có nhiều rủi ro là bởi họ thực sự không có sự lựa chọn khác. Vì vậy, để giải quyết tình trạng này, giải pháp hiệu quả là tăng cường chương trình xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở cho công nhân. Tuy nhiên, hiện tại, các địa phương, thậm chí TP.HCM cũng đang gặp khó khăn về việc cung cấp đất cho việc phát triển các loại hình nhà ở này. Để giải quyết vấn đề này, cần khuyến khích khối tư nhân tham gia vào quá trình xây dựng NOXH thông qua việc thiết lập các chính sách linh hoạt. Đồng thời, các nhà máy, trường học, và bệnh viện, gây ách tắc giao thông cần được di dời ra khỏi các khu vực đô thị để cung cấp đất cho việc xây dựng NOXH. Hiện tại, mặc dù đã có sự kêu gọi và thông báo về việc giải quyết khó khăn liên quan đến phát triển NOXH, các quy định về luật pháp vẫn còn phức tạp. Ngoài ra, còn tồn tại những vấn đề như lợi ích nhóm và sự sợ hãi của các cán bộ trước trách nhiệm, ví dụ như chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội đã được công bố từ lâu nhưng vẫn chưa thấy sự thay đổi tích cực hoặc tiến triển đáng kể.
Ông Lê Hoàng Châu ủng hộ việc xây dựng nhiều nhà ở xã hội, đồng thời đề xuất quy định cho chung cư thương mại, cho phép chúng trở thành căn hộ nhỏ với diện tích dưới 45 m2 (không nhỏ hơn 25 m2). Tuy nhiên, ông nhấn mạnh rằng loại hình căn hộ nhỏ này chỉ được phép chiếm không quá 25% tổng số căn hộ trong một dự án. Ông cũng đề cao sự tuân thủ đầy đủ quy định về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, bảo vệ môi trường, và các tiện ích, dịch vụ.
Nhằm tránh tình trạng “ổ chuột trên cao” và không gánh nặng hệ thống hạ tầng đô thị, ông đề xuất rằng các căn hộ nhỏ này nên được xây dựng chủ yếu ở các quận ven và huyện ngoại thành, đặc biệt là khu vực xung quanh các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cụm công nghiệp và các khu trường đại học quốc gia. Thiết kế khoa học và hợp lý của chung cư và căn hộ nhỏ đóng vai trò quan trọng để giảm bớt áp lực lên hạ tầng đô thị và nguy cơ xuất hiện tình trạng “ổ chuột trên cao”.
